破解城市空間發展瓶頸 三大試點同步開拓新路
高新區(江海區)攻堅村級工業園升級改造 加快推動區域高質量發展

來源:江門日報  發表時間:2020-10-28 07:01   

南山村工業園現狀圖

南山村工業園現狀圖

南山村工業園升級改造效果圖

南山村工業園升級改造效果圖

武東村工業園現狀圖

武東村工業園現狀圖

武東村工業園升級改造效果圖

武東村工業園升級改造效果圖

聯星工業園現狀圖

聯星工業園現狀圖

聯星工業園升級改造效果圖

聯星工業園升級改造效果圖

        “這1.1萬平方米待拆廠房是村級工業園改造區域,前期搬遷完成,就等土地公開出讓,鐵皮棚變高樓大廈。”江南街道聯星村黨總支書記趙國輝興奮地説,在聯星工業園升級改造圖紙上,時尚公寓、高檔住宅與眼前沒有大門的水泥廠房形成鮮明對比。這是高新區(江海區)即將打造的村級工業園升級改造試點之一,也是該區破解城市空間發展瓶頸,向低效用地要效益的具體行動。

    長期以來,舊村改造釋放的土地供應量,為中心城區日漸飽和的居住、產業空間造出新格局。緊跟市委、市政府決策部署,高新區(江海區)把村級工業園升級改造作為打開區域未來發展空間的重要出路,做足準備。今年初,該區將其列為九大經濟社會發展重點工作之一,靜待東風來。

    隨着《江門市村級工業園升級改造政策指南》(下稱:《指南》)落地,市委十三屆十二次全會再次明確要加快拓展產業發展空間,實施村級工業園升級改造。高新區(江海區)今日將一舉啓動南山村、武東村、聯星三大村級工業園試點改造,探索3種具有高新(江海)特色、符合發展實際的創新升級改造模式。據統計,3個試點園區面積近29公頃,改造舊廠房面積約17萬平方米,總投資超35億元,預計改造後新增創税超2億元/年。

    “堅持創新發展、高標準改造,我們力爭打造功能完善、綜合效益顯著的高品質產業園區標杆,並以村級工業園為突破口,改革機制、升級產業、再塑格局,為高質量發展開拓空間。”高新區黨工委書記、管委會主任,江海區委書記彭章瑞説。

    文/圖 李雨溪 陳柏威

    (部分圖片為資料圖片)

    

    “歷史功臣”有望再立新功

    衰敗破舊的廠房,“三高兩低”的產業形態,這是傳統村級工業園給人的印象。“多數村級工業園是改革開放初期興起的,多種產業形態百花齊放,曾是村級經濟發展的‘歷史功臣’。”高新區管委會常務副主任、江海區區長勞茂昌告訴筆者,如今村級工業園問題逐步顯現,小、散、亂、用地低效、手續不全、環保不達標、消防安全隱患突出,與高新區(江海區)中心城區形象、經濟高質量發展願景不匹配,升級改造行動迫在眉睫,非改不可。

    改造前,江海區自然資源局摸清家底:全區76個村級工業園佔地420多公頃,建築面積253萬平方米,產值僅17.8億元,不足全區工業企業總產值的10%,平均每平方米廠房的月租金不到6元,容積率不到1.0。

    一方面,產業轉型升級願望迫切,另一方面各街道、村集體提升工業園層次的意願強烈,各方期待“歷史功臣”再立新功。今年7月,《指南》落地,鼓勵多種村級工業園改造模式,給出返還土地出讓金等一系列獎勵扶持措施,機會留給了有準備的人。

    高新區(江海區)黨委政府做好頂層設計,明方向,定目標,一張藍圖幹到底。各街道摩拳擦掌,躍躍欲試,工業基礎強勁的外海街道渴求推動村級工業園更高質量發展;禮樂街道希望藉機盤活工業走廊上不匹配的低效用地;謀求“退二進三”的江南街道希望讓低效工業園退出核心城區舞台。

    

    全局聯動 吹響衝鋒號

    多年以來,高新區(江海區)堅持“工業立區”,製造業基礎強、區域基礎設施完善,疊加政策優勢,全區聯動向村級工業園升級改造發起攻勢。“村級工業園就是‘戰場’,我們嘗試以點帶面的方式推動全區改造工作,堅持政府統籌、規劃引領、屬地擔綱、市場參與、試點先行、分步推進,探索出一條符合實際的土地集約節約利用道路。”勞茂昌説。

    村級工業園改造矛盾多、困難大,需要調動各方面力量攻堅克難。為此,高新區(江海區)實行一盤棋工作機制,成立了以區長為組長,分管區領導為副組長、各街道職能部門為成員單位的工作領導小組,並針對每個項目成立工作專班,啓動聯動機制。“從去年起,由區長帶隊,領導小組已經對三個試點項目進行統一規劃指導和產業定位分析,在前期推進過程中,區自然資源局統籌完善用地手續,打通項目報批通道,市賦權,區謀劃,街道吹哨,部門到位,村級主動,在政策範圍內打破束縛改造的條條框框。”江海區副區長曾國華介紹道。

    “開局即衝刺”,村級工業園改造也是區、街道、村三級“一把手”工程,三級同時發力,掛圖作戰,形成你追我趕的火熱競跑局面。同時,各試點村的老黨員、村民代表、企業代表紛紛加入智囊團,凝聚支持項目建設發展的合力。

    

    三大試點合力書寫“創新方法論”

    在高新區(江海區)村級工業園升級改造的大棋盤中,每個街道、村、工業園都是棋盤上的棋子。站在不同的起點,面對權屬複雜的園區,既要追求經濟效益,又要保障村民可持續受益需求,大家無統一路徑可遵循,阻力之大、創新之難可見一斑。在全區“一盤棋”的統籌下,外海、禮樂、江南街道充分發揮能動性和創造性,大膽試驗、突破,在模式創新、效率突破、幹勁凝聚等方面持續探索,合力書寫“創新方法論”。

    外海街道南山村工業園

    工改工 自主改造 有望“再造兩個新南山”

    五邑路與南山路交匯處東南側,約22.6公頃的南山村工業園坐落於此。“該區域是城市快速路、高速出入口周邊的黃金地塊,今年底大批承租方租約到期,升級條件成熟,希望能打造成全市工業園升級改造的示範。”手拿圖紙,外海街道黨工委書記鄧羣標向筆者介紹南山村工業園的情況:由於較早開發自留地,工業園內密集地分佈着大大小小64間廠房,多是一層式簡易廠房,功能分區不明確,定位不準確,企業零散、低檔、土地證照不齊全等歷史遺留問題逐漸暴露。

    大型連片工業園怎麼工改工?街道、村兩級首先分析了歷史問題的成因:政府引導不夠,村集體協商不充分,羣眾基礎差,導致管理混亂,效益低下。“要吸取教訓,加強政府引導扶持,規範市場化運作,加強法制保障。”鄧羣標認為,凡是進展順利的改造,都有堅實的羣眾基礎,因此要站在羣眾角度考慮,把政策宣傳做到位,謀劃改造之策。

    紮實走完“四議兩公開”工作流程,南山村委得出結論:羣眾自主開發意願強烈,村集體經濟實力可承受,自主改造模式最符合南山村實際。“最終敲定,將工業園劃分為A、B、C三個片區,由村自行分期分區開發,第一期是佔地約6.7公頃的A區,從35號廠房着手,本月底開工。”鄧羣標表示,自主改造既能激活土地要素,又能最大限度保留土地,掌握自主權。為順利推進改造,南山村已把A區大部分廠企租期統一至今年底,屆時連片空間騰出,高標準優質廠房將拔地而起。

    分區分批、不搞“一刀切”則體現了南山村工業園升級改造的另一大準則,當A區改造至70%時, B區改造隨之啓動,這時園區內原有優質工業企業可搬遷至A區,規避一次性、大面積升級改造形成的空租期,減少優質客户流失,第三期C區改造亦然,村集體收入得以保障,改造壓力減輕。

    同時,工業園招商、融資工作已啓動,宿舍區、商業配套等規劃完畢,電子通訊、先進製造業企業優先准入,初步預計全面改造後南山村工業園租金將超過4000萬元/年,租金提升3倍以上,對比目前的村集體收入,有望憑藉改造“再造兩個新南山”。

    禮樂街道武東村工業園

    工改工 引入社會資本

    聯合有實力的開發商打造高端產業空間

    在勝利南路與禮東路交匯處以西,今年第三季度落地的金多多高端糖果生產中心項目建設現場一片火熱,向東望去則有規上企業金鑽輝精密鑄造有限公司、優美科總部長優實業及德昌電機產業城項目,一條東西向工業走廊延伸開來,佔地4.4公頃的武東村工業園正處於這條走廊上,小散亂污企業分佈其中,效益差、層次低,與周邊環境格格不入,被推上改造之路。

    同樣作為工改工項目,禮樂街道結合實際選擇引入社會資本,聯合有實力的開發商共同參與到工業園的升級改造中。

    “我們初步計劃出讓3.3公頃土地,由村集體保留1.06公頃土地,配建2.5萬平方米廠房。”禮樂街道黨工委書記梁毅渝算了筆賬:廠房建設期間,開發商按原租金110萬元/年緩租,建成後租金、收益提升3—4倍,且逐年增加,接下來10年裏,村集體平均每年可獲400多萬元租金;入園項目則由政府、開發商共同把關,招引高端機電製造、新材料、新一代電子信息產業為主的高端製造業項目,畝產税收不得低於30萬元,不足部分由開發商兜底。“收穫遠不止經濟效益,還有空間、環境、產業質量的提升,就業機會的增加……”梁毅渝説。

    看似天衣無縫的“經濟賬”還是遇到困難。作為傳統農業大鎮,武東村村民普遍有土地情結,羣眾工作推進緩慢。街道、村隨即轉變思路,帶村民“走出去”,到兄弟市、區的現代產業園區找差距,觸發升級改造的內在需求。

    如今,人心問題克服了,禮樂街道同各地優質開發商對接,反覆對比條件,擇優合作,尋求政府、羣眾、開發商共贏之路,打造高端產業空間。

    江南街道聯星工業園

    工改商 公開出讓

    推進城市更新,打造靚麗商住羣

    江南街道聯星工業園目前已被高端服務業集聚的府西小區和周邊中高檔小區包圍,隨着環保政策的日益收緊,結合江南區域的城市發展方向佈局,該工業園改造契機成熟。

    “結合定位,江南街道將逐步形成居住、消費、教育、醫療、娛樂、金融等第三產業的集中區域。”江南街道黨工委書記林永豪表示,聯星工業園的改造也是城市更新的一個體現,擬結合正在建設的麻園河黑臭水體治理工程,打造麻園河亮麗河岸線和五邑路沿線的靚麗商住羣。

    作為典型的工改商“三舊”改造項目,聯星工業園將以“政府引導,市場運作”的基本原則推進,由聯星經濟社為改造主體,通過公開出讓的方式,引入開發主體實施改造。林永豪介紹:“未來這一地塊上將是一個高端住宅小區,與去年開業的江海廣場、正在建設的明泰廣場等項目等形成江南商圈,以優質環境、高端基礎設施配套吸引人才,集聚人氣,增強區域核心競爭力。”

    在升級改造過程中,江南街道亟需尋找市場客體和經濟社股民利益的平衡點,既要符合股民合理預期,又要符合市場客體的可接受度,每個事項均需通過股民、黨員代表大會表決。“聯星經濟社有1200多個股民,初次表決200多人不同意,工作人員挨家挨户做政策解釋,爭取認同。”趙國輝介紹道,因股民意見不統一,工業園升級改造項目曾經停滯一段時間,政府嘗試為股民爭取更多利益。最終,經過核算,工業園改造可新增超過1億元的經濟效益,股民每年分紅每年增加幾千元,熱心老黨員、股民出動把羣眾工作做通,改造項目終於定下來了。

    

    以新發展理念闖高質量發展之路

    改造落後村級工業園,如何以新空間推動產業發展?勞茂昌表示,村級工業園改造騰出新空間後,要“用新瓶裝新酒”,“裝”符合高新區(江海區)產業升級方向的高新產業項目、高端創新平台,打造生態優良、產業高端、功能完善、運營專業、經濟效益可觀、社會效益顯著的典型示範園區。

    即使是村級工業園,高新區(江海區)對未來試點園區內招引項目也提出了與區域性招商引資同樣的要求:“以畝產論英雄”,以此提升土地集約利用水平。“工業上樓”,向空中要地成為必然選擇。目前該區已制定村級工業園規劃建設標準,要求新建廠房容積率不低於2.0,層數不低於4層;嚴把村級工業園項目准入關,劃定3年內固定資產投資額不低於1000元/平方米,連續10年,每年創税率不低於150元/平方米的項目准入紅線,切實保證園區經濟產出效益。

    立足全區產業發展佈局,高新區(江海區)將引導村級工業園按照自身產業發展特色,集聚發展高端智能機電製造、新材料和新一代電子信息產業,將高污染、高能耗項目拒之門外,主動瞄準高科技、高品質、高附加值的項目開展精準招商。

    勞茂昌表示,高新區(江海區)將推動三大試點形成可參照、可複製、可推廣的經驗,帶動促進全區村級工業園開展升級改造行動,加強土地節約集約利用,優化產業空間佈局,擔當有為,助力全市中心城區產城融合示範區建設,以新發展理念闖高質量發展之路。

(責任編輯: 吳惠英  二審:寧園  三審:陳淑婷 )
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